Müəllifdən qısa xəbərdarlıq:

Bu yazı iqtisadi araşdırma deyil və peşəkar iqtisadçılarla polemikaya girmək məqsədi daşımır. Burada iqtisadi forumlarda deyil, mətbəx söhbətlərində, taksilərdə və supermarket növbələrində qiymətləri, ipotekanı, gənclərin ölkədən getməsini və ölkənin gələcəyini müzakirə edən adi insanların düşüncələri, narahatlıqları, zarafatları, mübahisələri və müşahidələri toplanıb, yenidən dəyərləndirilib və vahid mətnə çevrilib.

İlk baxışdan bütün bu mövzular bir-biri ilə əlaqəsiz görünə bilər. Amma onların hamısını birləşdirən ortaq məqam var: insanın öz gələcəyinə olan inamı. Məhz bu inam çox vaxt insanın ailə qurmağa, mənzil almağa, biznes açmağa və uzunmüddətli planlar qurmağa hazır olub-olmadığını müəyyənləşdirir.

Burada qalmalı olanların getdiyi ölkə

Bu gün Azərbaycanda demək olar ki, hər ailənin xaricdə yaşayan və ya işləyən qohumu var. Ölkəni tərk edənlər arasında həkimlər, mühəndislər, proqramçılar, tələbələr və gənc ailələr var. Yəni iqtisadiyyatı televizordan izləyən yox, onu yaradan insanlar.

Təəccüblü deyil ki, emiqrasiya getdikcə istisna hal kimi deyil, həyatın adi ssenarilərindən biri kimi qəbul olunur. Bir vaxtlar “oğlum xaricdə təhsil alır” ifadəsi qürur mənbəyi sayılırdı. İndi isə bu sözlər getdikcə daha çox başqa məna daşıyır: əsas odur ki, geri qayıtmasın.

Gənclər fəal şəkildə ingilis dilini öyrənirlər. Səbəb təkcə “Şekspirə sevgi” deyil. Bir çoxları üçün “Yeni ildən sonra gedəcəyəm” cümləsi artıq hava proqnozu və ya pomidorun qiyməti qədər gündəlik söhbət mövzusuna çevrilib.

Demoqrafiya özü-özü ilə danışmağa başlayır

Doğum səviyyəsi düşür. Nikahların sayı getdikcə azalır, boşanmaların sayı isə artır. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2010-cu illərin əvvəlində Azərbaycanda hər il təxminən 175 min uşaq dünyaya gəlirdisə, 2025-ci ildə bu rəqəm artıq təxminən 100 minə düşüb. Yəni doğulan uşaqların sayı üçdə birdən çox azalıb. Getdikcə daha çox ailə övlad sahibi olmağı “daha yaxşı günlərə” saxlayır.

Bəzən statistikanın özü belə ziddiyyətli görünür. Bir tərəfdən ölkə əhalisinin sayı artıq on milyonu keçib. Digər tərəfdən isə doğum göstəriciləri elə sürətlə azalır ki, sanki ölkənin özü yeni “aktyor heyətinə” ehtiyac duyub-duymadığı barədə tərəddüd etməyə başlayıb.

Bu mənzərənin fonunda abortlarla bağlı bitib-tükənməyən mübahisələr xüsusilə ironik görünür. Qadağalar, sərt bəyanatlar, emosional müzakirələr... Amma rəqəmlər öz həyatını yaşamaqda davam edir. İqtisadiyyat ümumiyyətlə şüarlara yaxşı reaksiya vermir. Onun bir vərdişi var – hesablamaq.

Bakıda mənzillər və fizika qanunları çoxdan ayrı-ayrı dünyalarda yaşayır

Bəzən elə təsəvvür yaranır ki, Bakının daşınmaz əmlak bazarı paralel reallıqda mövcuddur. Bir dünyada insanlar ayda təxminən min manat qazanır, xərclərini hesablayır və ayın sonuna necə çatacaqlarını düşünürlər. Rəsmi statistikaya görə, hazırda orta aylıq nominal əməkhaqqı təxminən 1100–1150 manat təşkil edir.

“Digər dünyada” isə qonşunun paltar ipinə baxan mənzil 300 min manata satılır. Elə bil Yasamalın altında yeni neft yatağı tapılıb. Bakının bir çox rayonunda təkrar mənzil bazarında bir kvadratmetrin qiyməti artıq 2500–4000 manata çatıb, prestijli ərazilərdə isə bu rəqəm daha da yüksəkdir.

Üstəlik, mənzil təmirsiz, parkinqsiz, həyətsiz və demək olar ki, gün işığı görməyən vəziyyətdə ola bilər. Amma əsas odur ki, “perspektivli rayonda” yerləşir.

Bu ifadənin özü artıq bir qədər ironik səslənir. Bakıda “perspektivli rayon” çox vaxt hələ nəfəs almağa hava, avtomobil saxlamağa yer və normal infrastruktur olmayan, tikintinin isə tam başa çatmadığı ərazi deməkdir. Amma qiymətlər elə davranır ki, sanki sabah həmin məhəllədə Monakonun filialı açılacaq.

İpoteka: mənzil sizindir, amma... sizin deyil

Nəzəri baxımdan mənzil hər kəs üçün əlçatandır. Praktikada isə məsələn, təxminən 50 min manat ilkin ödəniş kimi kiçik görünməyən bir maneə ortaya çıxır.

İnsan ipoteka ilə şəxsən qarşılaşana qədər hər şey kifayət qədər sadə görünür: bank vəsait ayırır, alıcı mənzili alır və sonra borcu tədricən qaytarır.

Amma bundan sonra elə bir riyaziyyat başlayır ki, çoxları ilk dəfə iqtisadiyyatı kifayət qədər özünəməxsus yumor hissinə malik insanların yaratdığından şübhələnir.

Əvvəlcə hər şey gözəl görünür. Gənc ailə yeni mənzilin açarlarını alır, boş divarların fonunda şəkil çəkdirir, ilk dəfə evdə işığı yandırır və kimsə mütləq deyir: “Nəhayət... öz evimiz var”.

Məhz həmin anda isə haradasa bankın Excel cədvəlində kimsə artıq sizin qarşıdakı 25 ilinizi hesablayır.

İnsan ayda 700 manat kirayə haqqı ödəyə-ödəyə birdən anlayır ki, eyni mənzilin ipotekası ona hər ay bundan qat-qat artıq vəsaitə başa gələcək. Bundan sonra kirayə artıq problem yox, kifayət qədər humanist variant kimi görünməyə başlayır.

Amma yenidən ipotekaya qayıdaq.

Belə alışın yekun dəyəri isə xüsusilə təsiredici görünür. İnsan mənzili aldığı andan onun sahibi olur. Ancaq ödənişlərin ilk illərində elə təəssürat yaranır ki, sanki o, evi bankdan sadəcə daha baha qiymətə kirayəyə götürüb. Psixoloji baxımdan arzu artıq gerçəkləşib. Lakin kredit tam bağlanana qədər mənzil bankın girovunda qalır.

Bir çox insan ipotekanın əsas xüsusiyyətini yalnız müqaviləni imzaladıqdan sonra, ödəniş cədvəlinə diqqətlə baxanda anlayır. İcazə verin izah edim.

Azərbaycan da daxil olmaqla bir çox ölkədə annuitet ödəniş sistemi tətbiq olunur. Bu sistemdə aylıq ödəniş məbləği demək olar ki, dəyişmir. İlk baxışdan bu, rahat, hətta qayğıkeş yanaşma təsiri bağışlayır. Amma burada demək olar ki, mənzilin özü qədər böyük bir məqam var. İlk illərdə ödənilən vəsaitin əhəmiyyətli hissəsi mənzilin dəyərinin ödənilməsinə deyil, banka faizlərin ödənilməsinə yönəlir.

İnsan düşünür: “Mən mənzilin pulunu ödəyirəm”.

Amma maliyyə riyaziyyatı soyuqqanlı şəkildə cavab verir: “Hələlik siz əsasən bu mənzili ödəməyə davam etmək imkanının haqqını ödəyirsiniz”.

Məhz bu məqamda bir çox insan ilk dəfə ipoteka kalkulyatoruna qədim insanların Günəş tutulmasına baxdığı hisslə nəzər salmağa başlayır: narahatlıq, ehtiram və bir qədər də mistik duyğularla.

Buna görə də səkkiz-on il ərzində vaxtında edilən ödənişlərdən sonra əsas borcun cəmi cüzi dərəcədə azalması çoxları üçün xoşagəlməz sürprizə çevrilir.

Məsələn, 200 min manat dəyərində olan bir mənzil üçün 25 illik ipoteka nəticəsində ümumi ödəniş məbləği rahatlıqla yarım milyon manatı keçə bilər. Xüsusilə də əhalinin gəlirlərinin daşınmaz əmlak qiymətlərindən xeyli yavaş artdığı ölkələrdə bu vəziyyət daha ağrılı qəbul olunur.

Bununla yanaşı, başqa modellər də mövcuddur. Məsələn, diferensial ödəniş sistemi. Bu modeldə əsas borc ilk gündən etibarən bərabər hissələrlə azalır və bununla paralel olaraq aylıq ödəniş məbləği də tədricən aşağı düşür. Bir çox insan üçün bu yanaşma daha aydın və daha ədalətli görünür.

Müxtəlif ölkələr bu problemi fərqli yollarla həll etməyə çalışırlar. Bəzi ölkələrdə əhalinin borc yükünə ciddi məhdudiyyətlər tətbiq olunur, digərlərində əlçatan dövlət mənzillərinin tikintisinə üstünlük verilir. İslam maliyyə modellərinin bir hissəsi isə ümumiyyətlə klassik faiz mexanizmlərindən istifadə etmir.

Azərbaycanda da son illər güzəştli mənzil proqramları inkişaf etdirilir. Buna görə də, heç olmasa bu sahədə ipoteka kreditlərinin şərtlərinin daha yumşaq və daha anlaşılan olması ilə bağlı müzakirələr kifayət qədər məntiqli görünür. Baxmayaraq ki, dünya hələ də tam mənada “xeyirxah ipoteka” modelini yarada bilməyib.

Nəticədə maraqlı bir paradoks yaranır: 25–30 ildən sonra ölkə öz mənzili olmayan yaşlı insanların sayının əhəmiyyətli dərəcədə artması ilə üzləşə bilər.

Halbuki bahalı mənzil demək olar ki, həyatın bütün sahələrinə təsir göstərir. İnsanlar daha gec ailə qurur, övlad sahibi olmağı təxirə salır, iş yerlərini dəyişməkdə daha ehtiyatlı davranır və getdikcə daha çox belə bir prinsiplə yaşayırlar: “İndi risk etməyin vaxtı deyil”. Bu isə artıq məişət rahatlığı məsələsi deyil, sosial sabitlik məsələsidir.

Problem yalnız rəqəmlərdə deyil. Problem insanların sabaha olan inamındadır. Gəlirin böyük hissəsi ərzağa xərclənəndə, mənzil demək olar ki, əlçatmaz məqsədə çevriləndə, “yığım” sözü isə nadir rast gəlinən ədəbi janr kimi səslənməyə başlayanda, 2030-cu illərin ortalarında bizi kifayət qədər qeyri-adi mənzərə gözləyə bilər: bahalı daşınmaz əmlak, qocalan əhali, ixtisaslı kadr çatışmazlığı, ehtiyatlı orta təbəqə, zəif daxili tələbat və sabitlik haqqında inamla hesabat verməyə davam edən iqtisadiyyat.

Bu narahatlıqlarda həqiqət payı nə qədər, mübaliğə payı nə qədərdir?

Gəlin ekspertlərin mövqeyinə nəzər salaq. İqtisadçılar adətən bu cür müzakirələrə daha soyuqqanlı yanaşırlar. Və bir çox hallarda haqlıdırlar.

Bəli, mənzil qiymətləri gəlirlərdən daha sürətlə artır. Ancaq bu problem təkcə Bakıya xas deyil. Tbilisidən Londona, İstanbuldan Torontoya qədər dünyanın bir çox şəhərində mənzil artıq təkcə yaşamaq üçün yer deyil, həm də kapitalı qorumaq vasitəsinə çevrilib.

Bəli, ipoteka ağır maliyyə öhdəliyidir. Ancaq onsuz orta təbəqənin böyük hissəsi heç vaxt öz mənzilini ala bilməzdi. Buna görə də əsas məsələ kreditin özü deyil, onun şərtləri və mənzil qiymətlərinin əhalinin gəlirləri ilə nə dərəcədə uyğunlaşmasıdır.

Bəli, gənclər xaricə gedirlər. Ancaq miqrasiya artıq müasir dünyanın ayrılmaz hissəsinə çevrilib. Gənclər daha yüksək gəlir, yeni təcrübə və daha geniş imkanlar axtarırlar. Onların bir çoxu isə sonradan yeni bilik, əlaqələr və kapitalla geri qayıdır.

Hətta demoqrafik proqnozları da fəlakət ssenarisi kimi qəbul etmək düzgün olmazdı. Dövlətlər dəyişən şəraitə uyğunlaşmağı bacarırlar: əmək bazarı, pensiya sistemi, miqrasiya siyasəti və iqtisadiyyatın özü zamanla transformasiya olunur.

Bununla belə, bir həqiqətlə mübahisə etmək getdikcə çətinləşir.

İqtisadiyyat təkcə artım tempi, valyuta ehtiyatları və təqdimatlardakı qrafiklərdən ibarət deyil. O, həm də insanın öz gələcəyinə necə baxması ilə ölçülür. Gənc ailələr 30 illik ipoteka öhdəliyindən çəkinəndə, “yığım” sözü demək olar ki, dəbdəbə kimi səslənəndə, cəmiyyət istər-istəməz daha ehtiyatlı yaşamağa başlayır. Belə bir şəraitdə miqrasiya artıq sadəcə ölkəni tərk etmək deyil, insanın ətrafında gördüyü imkanların seçiminə çevrilir.

Ona görə də əsas sual kiminsə niyə getməsi deyil. Əsas sual budur: ölkə qalmaq istəyənlərə nə təklif edə bilər?

Gənc mütəxəssisin bilik və bacarığı hesabına uğurlu karyera qurmaq imkanı varmı?

Gənc ailə elə bir şəraitdə mənzil ala bilərmi ki, kredit sanki bütün ömrünü girov qoymaq hissi yaratmasın?

Təşəbbüs göstərmək, sahibkarlıqla məşğul olmaq və müstəqil qərarlar qəbul etmək üçün kifayət qədər imkan varmı?

Çünki ölkənin gələcəyi dövlət plan hazırladığı gündən başlamır. Ölkənin gələcəyi insanlar yenidən öz gələcəklərini planlaşdırmağın mənası olduğuna inandıqları gündən başlayır.